Q: 就労ビザでラスベガスに在住してます。グリーンカードや市民権がないと不動産は購入できないと聞きましたが、本当なんでしょうか。?
A: ビザの種類に関係なく不動産購入ができますし、またローンを組むことも可能です。就労12ヶ月以上ですと政府が保証するFHAローンを組むことも可能です。最高97%まで融資で、また購入に関した諸経費も割安になりますので少ない資金で購入できます。


Q: 広さを表すアメリカ式のスクエアーフィートがはっきり理解できません。簡単に説明してください。
A: 1坪は約35スクエアーフィートです (Square Feet:SF)。たとえば1850sf の建坪は約53坪です。

Q: MLSという言葉を聞きましたが一体何なのですか?
A: MLS (Multiple Listing Service) とは地元の不動産協会が運営する不動産物件の情報をオンラインで協会のメンバーが閲覧できるシステムです。原則的に会員資格は地元の不動産業者に限られてますので、ラスベガス以外の業者は地元のエージェントを通じて物件情報を入手することになります。

Q: オファーを出すというのはどういう意味ですか?
A: 購入する契約書を買主から売主へ差し出す意味です。この他にカウンターオファーという言葉もあります。この意味は、もし契約書の内容に売主が同意できない場合その契約条項を修正して買主へ差し戻すということです。契約成立までにはカウンターオファーが何回か両当事者から出されることがよくあります。

Q: ラスベガスに別荘を購入したいんですが英語ができません。どうしたらよろしいですか?
A: ラスベガスにも日本語を話せる不動産ライセンスを持ったエージェントがおりますので安心ください。購入の流れをエージェントが詳しく説明してくれますので契約の内容が充分把握できます。

Q: ラスベガスの物件を日本の不動産業者を通して購入できますか?

A: それは可能です。 日本国内の業者に頼んで間接的に物件を探してもらうことができます。ただしラスベガスは外国ですから日本の不動産業者は地元の不動産ライセンスを有してません。したがいまして実際の売買契約に直接携わるのは地元のエージェントということになります。付け加えますが、ラスベガスには日本語を話すエージェントがおりますので直接頼んだ場合知りたい情報をすぐに得ることができ、また経費の節約にもなります。ラスベガスでは買主がエージェントを雇った場合、仲介料は無料です。ただし、300ドル前後のブローカ契約料が請求されます。ちなみに弊社のブローカー契約料は$275です。


Q: エスクローとは何ですか?

A: 不動産取引の場合、買主と売主の間に入り公平な立場で契約内容にしたがって所有権が買主に譲渡されるまでの手続きを代行してくれるサービス機関です。 

Q: エスクローがクローズするとはどういうことですか?
A: 不動産購入契約の最終完了日を意味します。つまり不動産が買主の名義で登記されるのと、売主対して購入金を支払うことが同時におこなわれる日です。
 

O: 手付金と頭金の違いがわかりませんので教えてください。
A
:
 手付金は購入契約の内容に従い自分の責務履行を約束しますという保証金です。自分勝手な理由で契約を取り消した場合はこの保証金は売主のものとなります。英語でEarnest Money Deposit といい、購入価格の1〜5%くらいです。エスクローがクローズする時点でこのお金は購入金の一部となります。頭金はローンを組んだ場合、購入額の一部を自分の資金から支払う金額です。こちらではDown Payment といい、エスクローがクローズする2〜3日前にエスクローに入金します。

Q: ラスベガスにある別荘の購入金を日本の銀行で融資してもらいたいのですがどのような契約になりますか?
A: 支払いは現金払いとみなされます。物件を探し始める以前に融資の申請をしておき、オファーを出すときにはすでに融資金が日本の口座に入金済みというのが理想的です。(もちろん、オファーを出した後でもけっこうですが、要するにお支払い時期にはいつでも送金できる準備が整っていることです。) 一般的に、契約の成立後短い期間内でその口座の残高証明書または金融機関発行の融資保証書を売主に提出するよう義務付けられます。支払いはエスクローがクローズする1〜4日前までにエスクローの口座に入金します。日本からの送金日数を考慮して送金指示をしてください。また、エージェントの会社の口座(トラストアカウント:お客様専用の口座)にいったん入金し、そこから小切手(キャッシャーズチェック)で支払う方法もあります。

Q: オープンハウスとは何ですか?
A: 販売中の物件を特定の日時に一般へ公開することをいいます。家を買いたい人や自分の家と見比べたい人などが気軽に見学できる良いチャンスです。オープンハウスは週末が特に多いです。

Q: 別荘を購入したいのですが契約書にサインをするときは現地でおこなうのでしょうか?

A: 契約書や関連書類へのサインは郵送またはファックスでやりとりできますので日本国内でも可能です。現金で全額支払われる場合を除き、現地でローンを組んで購入する場合はローンに関係した書類に公証印が必要となりますので現地で署名されるかまたはアメリカ大使館か領事館において公証担当官の前で書類に署名しなければなりません。指定された日時しかこのサービスをしませんので事前にご確認ください。また、最近日本のお役所でもこのサービスが始まっていると聞いております。詳細は最寄のお役所にお問い合わせください。
 

Q: エージェントを雇ったときの仲介料はいくらになりますか?
A:
 お客さんの立場で異なります。もし貴方が売主の場合、エージェントへのコミッションは売却した時点で支払います。コミッションの額は一定ではなく会社により違いますが、住宅の場合は売却額の6−8%、商業物件や土地の場合は6−11%くらいです。買主の場合はコミッションの支払いはありません。買主の雇ったエージェントは売主のエージェントが受け取るコミッションをシェア―するのが普通です。もしシェア―できない場合は買主が支払います。その額は3〜4%で(住宅物件)、その他は4〜6%くらいです。コミッションとは別に300〜700ドルくらいのブローカ契約料、
また、ショートセールの売買では契約時にショートセールサービス料を前金で支払います。弊社ではブローカー契約料が$500、そしてショートセールサービス料として$375を申し受けております。

Q: 別荘購入を考えています。息子夫婦にも所有者として名義人に加えたいのですがどうしたらよいでしょうか?
A: 
不動産の所有形態には次の方法があります。お決めになるときは弁護士さんのアドバイスをお求めください。
ジョイント テナンシー(Joint Tenancy): 二人以上の人が均等に所有権を有し、一人が死亡したときは裁判所の手続きなしで残りの所有者にその権利が自動的に移行します。 ジョイントテナンシーで所有権を他の人に譲渡した場合はこの形態が崩れテナンシーインカモンになる。
テナンシー イン カモン (Tenancy in Common): 二人以上の人が特定(同等または別の割合)の所有権を有し、それぞれの権利は相続または譲渡によって第三者に移行できる。所有者が死亡した場合、裁判所を通じて相続の手続きをする。この手続きの期間は1年前後で費用は相続額の4〜8%くらいです。
ついでに他の所有形態もご紹介します。
テナンシー イン セベラルティー(Tenancy In Severalty): 所有者が一人だけ。死亡した場合は裁判所を通じて相続の手続きをする。

Q: 会社の保養地として別荘を購入したいのですが個人での購入とどう違いますか?
A: 
購入契約の手続きは個人での購入と大きな相違はありません。必要な書類として会社の登記書 (Corporate Registration)、会社を代表して契約書にサインをする人を任命したときの決議書(Corporate Resolution)、定款(Corporate Articles)、購入資金を証明する書類などです。会社の名義ですと倒産しない限り永遠に続きますので、死亡時の相続手続きなどの面倒な問題がありません。注:日本の法人名義で購入するのと現地で会社を設立してその会社が購入するのかで税金上の違いが発生します。詳細は税理士にお尋ねください。
 

Q: 契約の成立から物件の所有までの期間はどのくらいですか?
A: 
契約成立時から10-14日の期間内で家のインスペクション、土地区画の測量、シロアリ検査、その他色々な検査や確認作業があります。現金で購入の場合は2〜3週間、ローンを組んだ場合は4週間くらいでエスクローがクローズします。これはあくまでも一般的な日数で、それぞれの契約の内容や、進み方によって異なります。

Q: 現在所有している別荘を売りたいのですが契約の手続きはどうしたらいいのですか?
A: 貴方のご質問には二つの意味があります。具体的に申しますと別荘を売るお手伝いをしてくれるエージェント(Listing Agent) との間で交わすエージェント契約。そしてもう一つはオファーが来たときに買主と交わす購入契約です。どちらの場合でも日本国内にいて書類の署名などをファックスでやりとりできますのでわざわざ現地へ来られる必要はありません。ただし所有権の登記に関する書類(権利証)の署名には公証印が必要ですのでアメリカ国内(現地も含め)又はアメリカ大使館か領事館において公証担当官の前で書類に署名しなければなりません。指定された日時しかこのサービスをしませんので事前にご確認ください。

Q: 築年数の古い物件になると不動産評価が下がりますか?
A: 
アメリカでは建物の修繕や改装などが頻繁におこなわれてますので、築年数が古いというだけで評価額は下がりません。古い建物でもロケーション、アメニテイーや内装の度合いによっては新築物件以上の価値になることもあります。お好みの物件が見つかりオファーを出したときは、築年数に関係なくどんな物件でも建物の構造的なコンデションを把握するため専門家による検査をすることが大切です。費用は200〜400ドル程度です。(Mechanical & Structural Inspection)

 
 


水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta
CBI, CRS, GRI, ABR
ブローカーセールスマン
不動産管理士免許
ビジネスブローカー許可証第58番




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