コンドホテルと言えばホノルルのワイキキなどにあるタワーマンションを想像しますが、ラスベガスにも2006年ころからいたるところで建設されました。その代表的なのがMGMホテルに連結したシグネチャータワー、不動産王として有名なドナルドトランプ氏の名を冠したトランプタワー、若者に人気のPalms Place、そしてシティーセンターにあるVdara ホテルなどが挙げられます。これらは不動産バブル崩壊の洗礼を受けてことごとく値崩れを経験してきましたが、数年前から徐々に右肩上がりが始まりました。景気も回復して観光客数も増え続けている中、コンドホテルへの投資が注目されています。

1.観光客の増加=ホテル回転率の上昇=宿泊費の値上げ

毎月の収入は部屋の回転率と宿泊費によって大きく異なります。ラスベガスのストリップ沿いにあるホテルの回転率は2005年〜2009年では
89.2%、89.7%、90.4%、86%、81.5%でしたが、2010年の底打ち以降右肩上がりで推移しております。2010年から2014年では80.37%, 83.78%, 84.36, 84.33%, 86.75%、そして2015年5月は91.2%を記録しています。宿泊費は2005年以降$103.12、$119.66、$132.09、$119.19、$92.93そして2010年は$94.91などと下降線をたどってきましたが、2011年春からラスベガスを訪れる観光客数が上昇しており、それに伴い宿泊費も$105.11、$108.08、$110.72、そして2014年は$116.73でした。このようにホテル回転率と宿泊費の上昇が期待できる環境となりつつある今、収益不動産としてのコンドホテルは非常に魅力があります。

2.オーナーの介入を必要としない不動産管理:
コンドや一軒家をプロの管理業者に任せてレンタルしても、オーナーが判断しなければならない状況は多発するものです。故障、修理やテナントのルール違反などで管理業者から通知を受けるたびにオーナーは悩み、また空き家の状態が長引くと経済的に大きな打撃となるのでその間は不安な毎日となります。コンドホテルの場合はそれらの不安材料はほとんどと言っていいほどありません。なぜならば、ホテルとして利用するので長期の空き部屋状態はありませんし、各ユニットはホテルが隅々まで細かく管理するので修理やメンテナンスなどでオーナーが直接介入することはありません。つまり“運転席の立場”から“後部座席でゆったりする立場”に逆転するのです

3.毎月の安定した収入:
コンドホテルの管理部からお各オーナーへの宿泊費の支払いは毎月一度が一般的です。上記1で説明したとおりホテル回転率は80%以上を維持しているので毎月安定した収入が期待できます。宿泊費は底値から右肩上がりへ移りつつある現在、これからの収入増加が見込めます。

     
   
シグネチャーMGM Grand


4.高利回り:
ホテルコンドが新築として売りに出されたのは2005年後半から2008年です。ユニットの売値は低階層の30万ドル台から最上階の百万ドル台までありましたが、不動産市場の崩壊で現在の売値は10万ドル台からでも購入可能です。それに対して宿泊費は同じ比例で値下げされてません。つまり収入に対する初期投資の比率は現在と数年前では格段に違うのがお分かりいただけるかと思います。現在の利回りが新築当初と比べて比較できないほどの高利回りであることは一目瞭然です。もちろん、ここで言う高利回りとは30%、40%などというハイリスクに対するハイリターン(高利回り)ではないことをここに付け加えておきます。

5.キャピタルゲインも視野に入れた投資:
ラスベガスの不動産は2012年に底値から脱して右肩上がりが始まりました。コンドホテルの現在の売値は本当の価値より低く評価されているということを良く耳にします。英語でUndervalueと称しますが、この状態は長くは続かないであろうというのが私の見解です。

以上の理由でコンドホテルが収益不動産としていかに魅力的であるかということがご理解いただけたでしょうか?



     
 
PALMS PLACE

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