以前でしたら抵当流れ物件の半数以上は3K物件でした。つまり汚い、臭い、故障しているの3点セットが揃った物件でしたので、そのような物件の購入を避けられる方がほとんどでした。しかし最近はずば抜けた良質の物件がたくさんあり、それらは通常の物件と比較しても引けをとりません。
 
銀行所有物件
住宅ローンを組んでいたホームオーナーが返済金の支払いを停滞し続けた結果ローンの担保になっている不動産が貸主に取り上げられます。(抵当流れ) その結果その不動産の所有権は貸主である債権者(例えば銀行など)に移されるので、そのような物件を銀行所有物件と称します。
物件の所有者

抵当流れ物件のオーナーは融資をした金融機関と思われがちですがいつもそうとは限りません。大手銀行などを除きほとんどの貸主はローンの融資が完了した時点でそのモゲージ証書(借用書とお考え下さい)を金融商品として専門の取引市場(Secondary Mortgage Market) に売りに出します。そしてそれを買い取る(投資する)のが銀行機関投資家です。なお、機関投資家というのは単体だけではなく複数の金融機関や保険会社、政府の組織、外国の金融機関、共済組合、などなどあらゆる組織がひとつの集合体として大量のモゲージ証書を買い取ります。

オファーを出しても返答が遅れるのはなぜ?
一般的な不動産売買の交渉では売主と買主ともに個人の方です。ですから個人の間で合意に達するまで条件のやり取りが短期間でおこなわれます。たとえばオファーを出してから契約合意までの日数は1週間以内です。しかし抵当流れの物件所有者は上記で説明したとおり機関投資家です。これらの機関投資家は大量の抵当流れ物件を保有しているので購入のオファーを1件ごとに検討することができません。そこでそれらの物件を専門に取り扱う管理会社を雇い(または設立し)、そこが窓口となって大量の購入オファーを処理してもらうことになります。このサービスを提供する組織(会社)をアセットマネジメント会社と称します。(Asset Management) つまり(1)買主と売主(機関投資家)の間にワンクッションが入り、そこが大量のオファーを処理しているので時間がかかる。(2)このアセットマネジメントと機関投資家(複数の機関投資家の集合体)との間のやり取りにも時間がかかる。この2点が返答を遅らせる大きな要因なのです。
売主は素早い売却を希望しています

抵当流れの不動産を所有する売主は固定資産税やHOA共益費などの支払い、さらに設備機器が盗まれたり室内を破壊されたりする犯罪リスクに直面するので一刻も早く所有物件を手放したいのです。特に長期間買主が見つからない物件は売値を極端に下げることもしばしばあります。ただし、そのような物件は大掛かりな修理を必要とすることが多いのでフィクサーウッパー(Fixer-Upper) を専門とする投資家によって購入されるケースが大半です。個人の買主さんでも信頼できる修理業者{小規模なゼネコン)などをご存知でしたらそのような物件は魅力的だと思います。ただ、修理の手配から完了までのプロセスは非常に面倒で厄介なことになる恐れがあるので購入は慎重に判断してください。

抵当流れ物件に買主が集中

ラスベガスで売買の盛んな物件のほとんどが銀行所有物件と言って過言ではありません。銀行所有物件に対しては大勢の買主がオファーを出すことが頻繁にあります。その場合は買主に対してオファーの再提出をするように通知します。(マルチプルオファー受け取りの通知) それを受け取った買主は可能な範囲でベストの条件でオファーを再提出します。売主はそれらの中から最良のオファーを選択することになりますので、買主は自分のオファーがアクセプトされるようにリストプライス(希望売値)よりも高めの条件を出すことになるかもしれません。銀行所有の売り物件数が激減した現在の市場ではそのような物件が売りに出るたびに多くのオファーが殺到する状態です。

 
オファーの選択基準
売主側の検討事項で買値はもちろん重要です。オファーの条件には現金か融資を組むかも二通りありますが、この点だけを考えると現金の方が契約から決済までの期間が短くなるので重要な判断要因です。さらに買主さんが売主に対して金銭的な要求をしているかどうかも重要です。例を挙げると、ホームワランテイーの支払い、融資に関連した評価額の査定料などを売主に負担してもらう、さらに買主のクロージングコストの一部も負担してもらうなどです。逆に売主の負担額が少なくなればなるほど売却から得る売主の受取金は多くなります。売主側は受け取ったそれぞれのオファーの金銭的な内容をきちんと計算して手元に残る金額が一番高くなるオファーを優先します。
購入後の修理

どんなにお買い得な物件でも故障していたり取替えを必要とする箇所が必ずあるとお考え下さい。その場合それらの修理と取替えの費用の合計ををおおよそで計算し、それを念頭に入れてオファーの買値を設定してください。抵当流れ物件は基本的に“アズ・イズ”(そのままの状態)で売るのが条件ですので修理を要求するオファーですと他のオファーに負ける確率が高まります。 許容範囲内の修理・取替であるかどうかの見極めが肝心です。

まとめ
以上が抵当流れ物件に関した特長です。 これらを整理すると抵当流れ物件の購入に対する心構え、対応の仕方、オファーの出し方などがお判りできたことと思います。繰り返しますが、銀行所有物件にオファーを出してから返答が来るまでの期間が長期化することもあれば一週間以内ということもあるので柔軟な対応ができるよう心がけてください。他にも大切なことがありますので下記のとおりまとめて見ました。
  1.  リストプライスよりも上乗せした買値にすること。(相場をチェックするとその物件のおおよその価値が判断できます。相場より低すぎる場合は自分の納得できる可能な範囲内で高めの買値をつけるのが成功の鍵です)) 
  2. 修理代やカーペットの取替え費用を予算に入れ、この経費と購入額との合計を上記の相場と比較して購入するかどうかの判断をすること。 
  3.  売主側に対して経費の負担をとやかく要求しないこと。クリーンな購入条件のオファーを出すことが肝心です。 
  4.  決済時期は契約合意後30日以内、またはそれよりも短い期間内とする条件を盛り込むと他よりも目立ちます。 
  5.  居住目的の場合、もし借家に現在住んでいる場合はリース契約解消の通知は売買契約が締結されてからおこなうこと。売主側の都合で決済時期が大幅に遅れることもありますので借家の退去日はそれを考慮して決定してください。 
 
 



水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta
CBI, CRS, GRI, ABR
ブローカーセールスマン
不動産管理士免許
ビジネスブローカー許可証第58番




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