ネバダ州ではビジネス売買を仲介するエージェントに対し不動産ライセンスに加えてビジネスブローカー免許の保有を義務付けています。この法律は全米で初めて施行され、ビジネスブローカーと不動産エージェントの違いを明確化しました。このページではビジネスブローカーについて詳しく紹介いたしましょう。
ビジネス物件の売買が成立しにくい理由
ビジネスを購入する際の重要なポイントは収益性があるかどうかです。そしてその物件の売値と収益額との関係も深く検討する必要があります。一般論ですがビジネス物件の市場では売買契約の成立する確立は5件に対して1件くらい程度と言われてます。その理由はズバリ申しますと希望売値が高すぎるからです。“高すぎる”というのはそのビジネスの価値に対して高すぎるということです。 (逆に、購入オファーの金額が“低すぎる”からということもあります。)
ビジネス物件の価値
ビジネス物件はいくら儲けているかでその価値に大きく反映します。たとえば、ここにふたつのビジネスがあるとします。ひとつはオフイスクリーニングのビジネスです(Aと称します)。もう一方はパン屋さんとでもしましょう(Bと称します)。Aの設備投資は掃除機、ほうき、ちりとり、雑巾とバケツです。しかし、毎年の純利益を6万ドルとしましょう。一方のBはキッチン設備投資に10万ドル費やしたとします。しかし営業は思うように行かず毎年2万ドルの赤字が続いています。 もし皆さんが買主でしたらどちらの方を高い買値にしますか? 戦略的インベストメントでない限り、掃除屋さんの方が高い買値になるはずです。 要するにいくら設備投資にお金をかけても収益がマイナスでしたらビジネスとしての価値はまったくありません。そのようなビジネスでしたら店じまいしてから設備を買い取ってもらった方がいくらかでもお金になります。(英語で "Worth more dead than alive" と表現します。)
会計書類の修正
収益性のあるビジネスは買収物件としては理想的ですが、会計上マイナスの収益があるビジネスでも実はたくさん儲かっており、ビジネス価値としては魅力的な物件もあります。そういうわけで収支報告書を見ただけではそのビジネスの真の価値を把握することはなかなか難しいことです。それを知るためには会計書類を修正してもっと現実味のある数字にする作業をしなければなりません。そのことをRECASTING と称します。専門の知識がない人には難題かもしれませんが知識と経験豊富なビジネスブローカーは収支報告書やバランスシートの修正をおこない、そしてそれを基に色々なアプローチでそのビジネスの価値を算出することができるのです。
 
気になる相場の見積もり
売主はビジネスブローカーが見積もった物件評価を基に希望売値を設定したり、買主は逆にそれを基に対象物件の売値が高すぎるかどうかを判断し購入オファーの買値を設定できるのです。 ところが現実の世界ではそのプロセスを通さずに売値や買値の設定を適当(?)にすることが頻繁にあります。少し言いすぎたかもしれませんが、つまり売値・買値を設定する際の判断材料に欠けていすのです。 ちょっと驚きですね。。。 皆さんはもうお気付きになられたと思いますが、ビジネス物件の売れる確率が低い最大の理由が実はそこにあるのです。
ライセンス制度
ビジネス売買を仲介するブローカーは他州では不動産免許を保有してさえいればそれらの業務は許されておりますが、ネバダ州では2007年1月1日より新しい法律が施行されました。その法律とは、不動産免許に加えてビジネスブローカーになるための教育と試験を義務付けてます。そられの課程を完了しなければビジネスブローカーの許可証が発行されません。
 
専任エージェントの必要性
買主により独立、起業、出店、実験店舗、戦略的投資、合併&買収、L−1やE−2ビザ取得のための買収など目的が大きく異なります。しかし、物件購入の際に皆さんが一致する疑問は“対象物件が売値に相当するだけの価値があるのか?”ということです。ビジネスの買収で大失敗する原因はそこなのです。つまり、市場価値を知らないまま売主との間で売買交渉をすることです。まるで羅針盤無しで未知の航海に出かけるようなものです。非常に危険ですね。そのような買収リスクを少なくするためには、市場価値の算出から決済までの複雑なプロセスを先達となってスムースに誘導してくれる買主様の専任エージェントを味方につけるのが肝心です。
 



水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta
CBI, CRS, GRI, ABR
ブローカーセールスマン
不動産管理士免許
ビジネスブローカー許可証第58番




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