マイホームの所有はアメリカンドリームの中でも一番大きな夢であります。しかしその夢を叶えるには現実的なことを考えなければなりません。いろんな角度から検討して実現できるかどうかご判断ください。
1.タイム
レンタル: もし同じロケーションに2年以上住むつもりがないのでしたらレンタルのままでいる方が有利かもしれません。マイホームの所有に伴うコストや維持費などは莫大ですので、2年以下の所有ではレンタルのほうが安くつくでしょう。。。

マイホーム所有: もしあなたがラスベガスにこれから長年住むつもりでしたらホームオーナーの方が有利かもしれません。ホームオーナーシップの一番の利点は資産形成と不動産価値の上昇です。長く住めば住むほどその利点が膨らんでいきます。 また、マイホーム購入の際に発生した経費(クロージングコスト)なども居住年数の長さで計算するとしだいに少なくなっていきます。 例:クロージングコストが8千ドルとした場合、2年間だけの所有ですと
年間当たりで4千ドルになりますが、10年住みますと年間当たりで800ドルの計算となります。
2.貯蓄
レンタル: もしあなたがある程度のまとまった貯蓄をしていないのでしたらレンタルのままでいいかもしれません。頭金ゼロでOKというローンもありますが統計的に言いますと頭金が少なくなればなるほどローン返済に苦しむ確率が高くなります。また、実際にマイホームを所有した場合の維持費もレント代をはるかに上回るかもしれません。 毎月の維持費にはローンの返済金(金利と元金)だけでなく固定資産税、火災保険、PMI(頭金が20%以下のローンでは強制的に掛けなければならないモゲージ保険)、下水道使用量、HOA組合、そしてメンテナンスの費用などあり、それらの合計はローン返済金の40%前後になります。

マイホーム所有: ある程度のまとまった貯蓄があるのでしたらマイホーム購入が有利かもしれません。住宅ローンの基本形は頭金が20%以上です。金利は頭金だけでなく借主の信用度の高さ(クレジットスコアー)などにもよって異なりますが、電気やガス代などの公共料金、クレジットカードや車のローンなどをきちんと支払っているのでしたらクレジットスコアーは心配ありません。20%以上の頭金ですと低金利の条件でローンを組め、PMIなどの余計な経費も支払う必要がありません。つまり一番良い条件のローンが得られます。
3.投資チャンス
レンタル: 貯蓄をマイホーム購入の頭金に充てるかわりに他の目的に活用することができます。例えば株式市場への投資です。歴史的に言いますと株式市場への投資回収率(Return of Investment)は不動産投資のそれよりも高いそうです。また、旅行、高級車の購入、その他自分が希望することに自由に使えます。簡単に言いますと自由なライフスタイルを望んでいるのでしたらレンタルの方が良いかもしれません。

マイホーム所有: マイホーム所有の大きな利点は先ほど申したとおり資産の形成です。これは購入時の頭金、毎月の住宅ローンに含んでいる元本返済、そして不動産価値の上昇などによって形成されていきます。 マイホームの所有(投資)は将来起こりうるインフレーションに対してのヘッジ的な役割でもあります。

 
4.キャッシュフロー
レンタル: もし安定した収入がないのでしたらレンタルがお勧めです。住宅経費はレント代だけで住みます。しかしながらそれは長い期間一定の額とは言えません。インフレーションや大家さんの都合でレント代はどんどん上昇するので、たとえ同じ場所に住んでいても3年後、5年後又は10年後のレント代はどうなるのか予想できません。収入に占める家賃の割合が増えていくと毎月のキャッシュフローに支障をきたし、その分他の経費、例えば交遊費、ガソリン代、書籍代、さらには食費代などを削ることになります。

マイホーム所有: 固定金利の住宅ローン返済額はたとえ何年先であろうともまったく同じです。つまり先行き不安定な世の中でも安定した支払額で済むのです。 そして居住期間が長引けば長引くほど、そしてインフレーションが高ければ高くなるほどこの利点が強まるのは当然です。
5.税金
レンタル: 節税対策にはレンタルは向いていないかもしれません。詳しいことは税理士さんや会計士さんにお尋ねください。

マイホーム所有: 毎月支払う住宅ローンの金利や固定資産税などの合計額がスタンダード控除額より多い場合アイテマイズド控除を選択すると税金面で有利になります。この選択をした場合は、医療費の一部や赤十字その他の社会福祉団体へ寄付した金額も加えることが出来ます。詳細は税理士さんにご相談ください。さらにもうひとつ大きな利点があります。それはキャピタルゲイン税が未婚者の場合は25万ドル、ご夫婦の場合は50万ドルまで無税なのです。例えば、20万ドルでマイホームを購入し、2年以上保有してから売却した額が30万ドルですと10万ドルのキャピタルゲインとなります。(経費などは考慮せずに単純計算しました。) この場合ですと未婚既婚のいづれかでもこの収入に対して税金は一切かかりません。

 
6.借金
レンタル: 家賃さえ支払えばOKなのでローン返済などの借金を心配することはありません。

マイホーム所有: 大きな借金をすることになり、長期間でそれを返済する責務が発生します。ということは安定した収入がなければマイホームを維持することができません。それを実践するには責任ある生活が求められます。仕事を点々とする人、酒気帯び運転を頻繁にする方、無駄遣いをする方、将来の生活設計の図面を描けない方などはレンタルの方が向いているかもしれません。。。 余談ですが17−18世紀のアメリカでは(イギリスの植民地時代も含めて)投票権は地主(不動産所有者)だけにしか与えられなかったそうです。
7.メンテナンス
レンタル: 水漏れやドアーの故障、その他故意による以外の故障などがある時は不動産管理会社やオーナーさんに修理の要請をするだけで済みます。また裏庭や表の植物のメンテナンスなどもオーナーさんの負担でメンテナンスをしてくれるのでしたらテナントさんは何もしなくて良いのです。

マイホーム所有: 家には故障がつきものですのでそのたびに修理をしなければなりません。また裏庭の植物のメンテナンスは毎月何度もしなければならないし、強風や大雨の翌朝になると枝や葉っぱが家の周りに散乱します。その掃除もしなければなりません。プール付きの家ですと水質のメンテナンスやポンプのメンテナンス、そして落ち葉やごみなどの清掃が頻繁に発生します。人に任せることもできますが、金銭的な負担や修理するための手配などはすべて自分自身がしなければなりません。ホームメンテナンスは結構大変な仕事でもあります。

 
     
     


水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta
CBI, CRS, GRI, ABR
ブローカーセールスマン
不動産管理士免許
ビジネスブローカー許可証第58番




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